Patrick Loeb, Advokat
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Nachmieter gesucht!
Die Schweiz, ein Land der Mieter. Das Problem ist oftmals, dass man bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen will oder – zum Beispiel wegen einem Wegzug ins Ausland – ausziehen muss. Um nicht auf den Kosten der Miete sitzenzubleiben, sieht das Gesetz vor, dass man der Vermieterin einen Nachmieter vorschlagen kann.
Der Nachmieter muss geeignet und der Vermieterin zumutbar sein. Das ist gegeben, wenn die neue Mieterschaft den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen übernehmen kann und insbesondere zahlungsfähig ist. Die neue Mieterschaft muss sich die Wohnung also leisten können, das heisst, ein entsprechendes Einkommen muss nachgewiesen werden können und auch die Nutzung des Wohnobjektes muss passen. Für eine dreiköpfige Familie ist eine 1,5-Zimmer-Wohnung beispielsweise offensichtlich nicht geeignet. Oftmals ist der Aufenthaltsstatus der Nachmieterin ein Thema. Ist es der Vermieterin zumutbar, dass anstelle einer Schweizerin ein Ausländer mit Jahresaufenthalter-Bewilligung (B) in das Mietverhältnis eintritt? Das Bundesgericht hat diese Frage klar bejaht. Allerdings heisst das noch nicht, dass die Vermieterschaft gezwungen werden kann, einen zumutbaren Nachmieter auch zu akzeptieren. Sie können also ihrer Freundin die Wohnung, welche sie verlassen werden, nicht verbindlich versprechen. Sie werden lediglich von der Zahlung des Mietzinses befreit, wenn Sie der Vermieterin eine «zumutbare» Nachmieterin vorschlagen. Dies ist Teil der sogenannten Schadenminderungspflicht der Vermieterin.
Soweit die Grundsätze. Wie so oft liegt die Krux im Detail. Insbesondere die Frist, binnen derer die Vermieterschaft die Nachmieterin prüfen darf, ist nicht klar geregelt und führt oft zu Diskussionen. Interessanterweise wird hier auf Eigenschaften der Vermieterin abgestellt, insbesondere, ob es sich um eine professionelle Vermieterin oder um eine Privatperson handelt. Eine grosse Liegenschaftsverwaltung muss rascher, nämlich je nach Komplexität innert 10-20 Tagen, auf den Vorschlag antworten als eine Privatperson, welche eine einzelne Wohnung vermietet. Letztere kann sich ca. zwei Wochen länger Zeit lassen. Es ist zu empfehlen, dass ein Mieter es nicht dabei bewenden lässt, einen einzigen Nachmieter zu nennen. Jede Interessentin für das Mietobjekt sollte umgehend mit allen erforderlichen Unterlagen, insbesondere über die Einkommensverhältnisse und die Solvenz (Betreibungsregisterauszug) und der schriftlichen Erklärung, den Mietvertrag unter den selben Bedingungen wie die Vormieterin zu übernehmen, der Vermieterschaft gemeldet werden. Das kann elektronisch oder schriftlich erfolgen. Wichtig ist im Streitfall, dass der Nachweis über die Zustellung erbracht werden kann. Bitten Sie also um eine Empfangsbestätigung und wenn Sie eine solche nicht erhalten, fragen Sie nach oder senden Sie die Unterlagen schlimmstenfalls mit eingeschriebener Post.
Die Vermieterschaft hat eine sogenannte Schadenminderungspflicht. Das heisst, sie muss die Ersatzmieter rasch und gewissenhaft prüfen und eine objektiv zumutbare Nachmieterin auf den frühst möglichen Termin akzeptieren. Tut sie dies nicht, ist die Miete nicht mehr geschuldet.
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