lic. iur. Serap Hänggi, LL.M.
Rechtsberaterin
Tel. 061 511 09 95, Tel. 076 325 09 95
Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen
Nebenkosten dürfen dem Mieter nur dann gesondert belastet werden und sind nicht im Nettomietzins inbegriffen, wenn die Parteien dies ausdrücklich so vereinbart haben. Eine entsprechende Vereinbarung kann vorsehen, dass die ausdrücklich bezeichneten Nebenkosten mit einer Pauschale abgegolten werden oder dass sie mindestens einmal jährlich abgerechnet werden, wobei der Mieter in der Regel Akontozahlungen leistet. Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. Soweit die gesetzliche Regelung.
Wenn die Nebenkosten als Pauschale vereinbart sind, zahlt der Mieter also einen festen monatlichen Betrag, der die Nebenkosten abdeckt. Es gibt keine separate Nebenkostenabrechnung, und weder Mieter noch Vermieter können Nachzahlungen oder Erstattungen aufgrund tatsächlicher Kostenunterschiede fordern. Allerdings hat der Mieter das Recht, Auskunft über die Durchschnittskosten zu verlangen, und bei einer dauerhaften Unstimmigkeit zwischen Pauschale und tatsächlichen Kosten, kann eine Anpassung der Pauschale verlangt werden. Sie erhalten eine Nebenkostenabrechnung also nur, wenn in Ihrem Mietvertrag verschiedene Positionen als Nebenkosten bezeichnet sind, die Sie zusätzlich zum Nettomietzins bezahlen müssen. Bei dieser Akontozahlung erhalten Sie mit der jährlichen Abrechnung eine Gutschrift, wenn die effektiven Heiz- und Nebenkosten unter der Vorauszahlung liegen. Falls die tatsächlichen Kosten höher ausfallen als Ihre Akontozahlung, müssen Sie eine Nachzahlung leisten. Bedenken Sie aber, dass niemand frei von Fehlern ist, auch kein Vermieter. Und da die Nebenkostenabrechnung so einige Fehlerquellen beinhalten kann, sollten Sie als Mieter diese rechtzeitig genau prüfen und dies gleich von Anfang an. Prüfen Sie, ob die verrechneten Positionen in Ihrem Mietvertrag explizit als Nebenkosten aufgeführt sind: Sie müssen nur jene Nebenkosten bezahlen, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart und damit ausgewiesen sind. Unklare Begriffe wie Betriebskosten sind in einem Mietvertrag nicht zulässig; sie müssten genau konkretisiert werden. Genauso wenig zulässig ist der Verweis auf allgemeine Vertragsbedingungen. Für Sie als Mieterin oder Mieter muss klar sein, welche Nebenkosten Sie zusätzlich zur Miete bezahlen müssen.
Die Überprüfung einer Nebenkostenabrechnung ist ein wichtiger Schritt für Mieter, um sicherzustellen, dass sie nicht zu viel bezahlen. Es ist ratsam, Belege einzusehen und die Abrechnung sorgfältig zu prüfen oder überprüfen zu lassen. Nebenkostenabrechnungen können im Rahmen der gesetzlichen Schranken auch rückwirkend angefochten werden. Im Schweizer Mietrecht und in der Rechtsprechung gibt es keine gesetzliche Vorschrift, dass die Mieterschaft die Nebenkostenabrechnung innert 30 Tagen anfechten muss. Besteht im Mietvertrag jedoch eine solche Vereinbarung, so muss diese nach der Rechtsprechung klar formuliert und verständlich sein.
Bei der Überprüfung der jährlichen Heiz- und Nebenkostenabrechnung empfiehlt es sich, systematisch vorzugehen. Zunächst ist es wichtig, die einzelnen Positionen sorgfältig zu prüfen und sicherzustellen, dass nur jene Kosten berechnet werden, die durch den tatsächlichen Gebrauch entstanden sind. Reparatur- und Wartungskosten zählen nicht zu den Nebenkosten und dürfen daher nicht auf die Mieter umgelegt werden. Des Weiteren ist die Kontrolle des verwendeten Verteilschlüssels essenziell. Die Heiz- und Nebenkosten müssen anhand eines nachvollziehbaren Schlüssels auf alle Mietobjekte innerhalb der Liegenschaft verteilt werden. Obwohl die Art des Verteilerschlüssels nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, darf dieser ohne eine formelle Vertragsanpassung nicht geändert werden. Die Abrechnung sollte rechnerisch überprüft und mit den geleisteten Akontozahlungen verglichen werden, um etwaige Differenzen zu erkennen. Falls die Angaben des Vermieters unklar sind, besteht das Recht, Einsicht in die Belege zu verlangen. Dadurch kann nachvollzogen werden, welche Kosten in den einzelnen Positionen aufgeführt sind. Sollten bei der Prüfung Fehler entdeckt werden, ist es ratsam, höflich das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, um eine Korrektur der Abrechnung zu veranlassen. Ein sachlicher und respektvoller Austausch trägt in der Regel zu einer schnellen Klärung bei. Diese Vorgehensweise stellt sicher, dass die Abrechnung transparent und korrekt erfolgt und etwaige Unstimmigkeiten frühzeitig erkannt werden.
Sollten Sie detaillierte Fragen dazu haben, auch wie Sie alleine vorgehen können, empfehlen wir Ihnen, sich beraten zu lassen. Gerne helfen wir Ihnen weiter. Bei Fragen zu diesem Thema, können Sie uns gerne kontaktieren.
Schriftliche Fragen richten Sie bitte an:
Ihre Anfragen werden diskret behandelt
